Inwestowanie w nieruchomości jest jedną z najciekawszych form inwestycji z jakimi spotykamy się w codziennym życiu. Oczywiście należy rozróżnić tutaj zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych od zakupów w celach zarobkowych, jednak, jak zawsze, są wyjątki. Ale do tego wrócimy… Ten artykuł to taki skrót, niejako wstęp do inwestowania w nieruchomości, gdyż na ten temat można by wręcz prowadzić oddzielnego bloga, a i po roku wciąż byłyby tematy do poruszenia.
[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]
Cechy charakterystyczne inwestycji w nieruchomości
W przeciwieństwie do inwestycji na rynku kapitałowym, nieruchomość jest „rzeczą”, którą mamy fizycznie. Kto widział ostatnio swoje akcje w jakiejś spółce giełdowej w innej formie niż jako literki i cyferki na ekranie komputera/telefonu? No właśnie. A nieruchomość to fizyczny kawałek ziemi lub muru z wpisami w odpowiednich dokumentach, które w dodatku są przechowywane również w formie fizycznej.
Drugą kwestią charakterystyczną dla nieruchomości jest wysoki próg wejścia. Niezależnie od tego czy kupujemy za gotówkę czy też może posiłkujemy się kredytem bankowym, koszt zakupu jest bardzo wysoki. Nawet wynajem lokalu celem jego dalszego podnajmu za większe pieniądze jest w większości związany z wydaniem minimalnej krajowej lub więcej. W czasach, gdy akcje wielu spółek giełdowych kosztują poniżej 100 złotych za akcję to spory kapitał.
Trzecia cecha charakterystyczna dla inwestowania w nieruchomości to mała płynność. W aktualnym systemie prawnym zakupu czy sprzedaży nieruchomości należy dokonać z (płatnym) udziałem notariusza, co określa artykuł 158 Kodeksu Cywilnego:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. (…)
źródło: opracowanie własne na podst. Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.
Wysokość taksy notarialnej jest określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 2004 roku i jest uzależniona od wartości transakcji. Często w grę wchodzi także podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.
Prócz tego, ze względu na wartość nieruchomości, należy liczyć się z tym, że kupiec będzie potrzebował kilku dni by załatwić sobie kredyt w banku na tą nieruchomość. Czy da się to szybko ogarnąć? Cóż, ja kiedyś dokonałem zakupu w 8 dni. Ale to raczej wyjątek potwierdzający regułę. A w porównaniu do możliwości zbycia akcji giełdowych w ciągu dosłownie paru sekund to wciąż bardzo długi termin.
Czwarta cecha charakterystyczna to ograniczony rynek nieruchomości. Ilość ziemi w naszym kraju jest znana i niezmienna. Oczywiście są zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, na przykład lasy się karczuje by postawić nowe osiedle, ale mimo wszystko w ogólnym rozrachunku nie przybędzie Polsce nawet piędź ziemi.
Wiele osób przy charakterystyce wspomina o niepodzielności pozwalającej odzyskać część zainwestowanego kapitału. Jednak nieruchomość może mieć współwłaścicieli, więc można odsprzedać na przykład 25% czy 50% nieruchomości komuś innemu.
Rodzaje inwestowania w nieruchomości
Rodzaje inwestowania dzielę na dwie grupy: ze względu na cel i ze względu na charakter danej nieruchomości.
1) cel
Generalnie można przyjąć dwa cele inwestowania w nieruchomości: na obrót (tzw. flip) lub na wynajem.
Flip to (relatywnie) szybka opcja spekulacyjna by kupić mieszkanie taniej i sprzedać drożej. Czasem by uzyskać wyższą cenę robi się remont. Zazwyczaj operacja trwa parę miesięcy.
Wynajem to opcja dużo bardziej długoterminowa. Jeśli nie mamy niesamowicie dużego szczęścia by odkupić od kogoś mieszkanie w centrum Warszawy za 50 tysięcy to liczmy się z dekadą niezbędną by inwestycja się zwróciła. Pisałem o tym w wątku o selekcji nieruchomości.
2) charakter nieruchomości
Na rynku mamy masę najróżniejszych nieruchomości. Osobiście dzielę je na następujące kategorie:
- mieszkalne – czyli chyba najpowszechniejsze nieruchomości. Nie rozróżniam tutaj czy mowa o mieszkaniu na cały rok czy też o domku nad morzem wynajmowanym turystom
- rolne/leśne – dla mnie to jedna kategoria, gdyż wymusza konkretne podejście do danej ziemi, a wszelkie zmiany to sporo zachodu. Obecnie prawo ogranicza obrót gruntami rolnymi, dlatego przestałem się interesować tym segmentem.
- komercyjne – tu mamy do czynienia zarówno z nieruchomościami biurowymi jak i magazynowymi czy na przykład handlowo-usługowymi. Sektor prężnie rozwijający się (w 2016 roku zasoby powierzchni magazynowych i produkcyjnych przekroczyły 10 milionów m2), natomiast zdecydowanie droższy w inwestycji i utrzymaniu.
- rekreacyjne – to z kolei nieruchomości będące polem do działalności rozrywkowej. Może to być zarybione jezioro wynajmowane wędkarzom lub kawałek plaży nad morzem. Zdecydowanie najrzadsze nieruchomości i często obciążone sezonowością, dlatego nie wrzucam ich do jednej grupy z komercyjnymi.
- użytkowe – tu pojawiają się nieruchomości, które zazwyczaj trafiają pod najem do osób fizycznych, ale nie są mieszkalne czy rekreacyjne. Dobrym przykładem jest na przykład wynajem garażu czy miejsca parkingowego.
Inwestowanie w nieruchomości – przygotowanie
Kiedy chcemy zacząć inwestowanie w nieruchomości to, jak do każdej innej inwestycji, powinniśmy się przygotować. Mamy tutaj bardzo wiele do zrobienia. Ale jak się to uszereguje w punktach to będzie nam znacznie łatwiej 🙂
- finanse – w jaki sposób sfinansujemy naszą inwestycję? Gotówka? Ale czy wtedy będziemy wciąż mieć środki na czarną godzinę? A może kredyt w banku? Tylko czy przy kredycie będziemy mieli na ratę jeśli nie uda nam się od ręki wynająć?
- plan działania – kupić, wyremontować, wynająć. Tak to wygląda u Ciebie? Cóż, weź kartkę i to zweryfikuj i rozwiń. Wiedząc ile masz finansów (w przypadku kredytu sprawdź swoją zdolność kredytową, choćby orientacyjnie!) do dyspozycji przejrzyj ogłoszenia w okolicy, która Cię interesuje. Zobacz czy z pomysłu na zakup trzech pokoi na 50 m2 przy Twoim budżecie nie zostanie kawalerka 25 m2. Nawiasem mówiąc lepiej kupić mniejsze mieszkanie niż się zakredytować po uszy. Jeśli na remont zakładasz miesiąc to dolicz co najmniej 50% więcej czasu. Ja w jednym mieszkaniu musiałem robić futryny wewnętrzne pod wymiar. 6 tygodni czekania… Na wynajęcie też daj sobie czas. I sprawdź po ile się wynajmują mieszkania z interesującego Cię przedziału. Rozsądne jest założenie, że dostaniesz 10-20% mniej za czynsz i że będziesz miał miesiąc przestoju w każdym roku. Jak chcesz być ostrożniejszy licz dwa miesiące pustostanu na rok.
- selekcja – tu jest cały wpis o wyborze nieruchomości. Jednak to już praktycznie najprzyjemniejszy moment inwestycji w nieruchomości.
- finalizacja – czyli dopinamy kredyt, sprzedającego i ekipę remontową. W tym momencie zaczyna się najcięższa praca…
- znalezienie kupca/najemcy – zależnie od naszego celu rozpoczynamy marketing. Opcji jest bardzo wiele, najpopularniejsza to oczywiście internet, druga w kolejności (i kosztowna) to skorzystanie z firmy pośredniczącej. Wtedy warto się zainteresować kto płaci za ich usługi i ile.
- podatek – to bardzo skomplikowana kwestia i w dodatku często zmieniająca się. Warto się zapoznać i wybrać najlepszą opcję dla siebie. W zdecydowanej większości będziemy mieli opcję ryczałtu 8,5% albo zasady ogólne czyli 18% i 32%.
Własne mieszkanie aktywem?
To chyba najbardziej kontrowersyjna część tego wpisu. Jednak jest konieczna, bo wielu ludzi twierdzi, że nasz dach nad głową jedynie pochłania kapitał, a go nie generuje, jeśli nie jest siedzibą naszej działalności gospodarczej. Ja jednak uważam inaczej. Ba, nawet więcej – wiem, że jest inaczej, bo sam tak robiłem.
W zależności od naszej sytuacji mieszkaniowej mamy kilka opcji do wyboru:
- wynajem pokoju – być może czynsz za pokój nie pokryje wszystkich rachunków, jednak może znacząco odciążyć nasz budżet. Jeśli mamy więcej wolnych pokoi możemy wynająć więcej i wtedy są spore szanse, że będziemy mieszkać za darmo.
- wynajem garażu/miejsca parkingowego – jeśli sami nie korzystamy, a mamy dobrą lokalizację to czemu na tym nie dorobić? W internecie są już serwisy pośredniczące w takich sytuacjach, np. tu.
- wynajęcie piwnicy – podobnie jak wyżej: nie korzystamy to spróbujmy wynająć. Być może ktoś akurat potrzebuje?
- wynajem kawałka ogródka – być może ktoś chce postawić mały straganik do handlu, a nie ma gdzie – wtedy możemy wynająć kawałek naszej ziemi. Z naszej strony inwestycją będzie zrobienie dziury w płocie 😉
- wynajem mieszkania w domu – jeśli mamy duży dom z kilkoma niezależnymi wejściami, możemy się pokusić o stworzenie samodzielnej kawalerki tudzież dwupokojowego mieszkania.
Jak widać jest kilka możliwości, by obniżyć koszty utrzymania naszego mieszkania lub wręcz zamienić je na przychody. Dodatkowym plusem w przypadku m.in. wynajmu pokoju jest możliwość odliczenia kosztów remontu części wspólnych od podatku należnego za przychody z najmu. A jeśli własny dach nad głową dobieramy myśląc o potencjale najmu pewnych jego części to jest to inwestowanie w nieruchomości 🙂
Bonus 🙂
Dla newsletterowiczów przygotowałem mały bonus w postaci formularza, z którego korzystam oglądając nieruchomość w którą chciałbym zainwestować. Dwie strony A4, które przypominają o sprawdzeniu bardzo wielu czynników, które pozwalają ocenić rzeczywistą wartość nieruchomości i potencjalne plusy oraz zagrożenia naszej inwestycji. Jak to wygląda? Taki mały wycinek:
Powyższy formularz będzie dołączony w kolejnym newsletterze 🙂
To pierwszy z wielu planowanych przeze mnie bonusów dla osób będących odbiorcami newslettera – dlatego polecam zapisać się, na przykład poprzez poniższy formularz: