selekcja nieruchomości

Wybór nieruchomości inwestycyjnej nie należy do najprostszych. Wielu początkujących inwestorów w nieruchomościach widzi jedynie same superlatywy, uważając, że nic nie może pójść nie tak, zupełnie pomijając elementy takie jak właściwa selekcja nieruchomości czy oszacowanie dodatkowych kosztów.

Dzisiaj zajmę się aspektami jakim podlega selekcja nieruchomości pod wynajem.

[otw_is sidebar=otw-sidebar-1]

Studenci

Jeśli chodzi o duże miasta, to najpopularniejszymi najemcami są studenci. I to pomimo spadającej demografii, wciąż jest to dość silna grupa. Tutaj najlepiej chyba kilkupokojowe (minimum trzy) mieszkanie podnajmować kilku różnym osobom. Pozwala to obniżyć koszt dla pojedynczego studenta, jednocześnie tworząc sporą kwotę po zsumowaniu wszystkich najmujących. Istotne dla tej grupy to przede wszystkim spora, samodzielna kuchnia oraz brak przechodnich pokojów w mieszkaniu. Niestety, trzeba się liczyć ze szkodami ze strony najmujących, skargi na głośne imprezy oraz zabezpieczyć się przed wakacyjnym pustostanem, bo rok akademicki jest od października do czerwca, maksymalnie początku lipca. Ten ostatni problem rozwiązuje umowa na 12 miesięcy bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, najlepiej podpisana z osobą zarabiającą czyli zapewne rodzicami studenta. Wtedy też dużo łatwiej będzie ściągnąć zaległy czynsz (w przypadku, gdy student na koniec czerwca po prostu się wyniesie), zwłaszcza gdy ustalimy w umowie, że płatności są regulowane przelewem na konto bankowe. Najlepszym rozwiązaniem przed „uciekinierami” byłaby trzymiesięczna kaucja, ale mało kto na takie coś przystanie.

Osoby pracujące

Singiel

Jeśli nie studenci, to trzeba niestety znów określić sobie target dokładny: czy dobrze zarabiający singiel czy para u startu życiowego czy może młoda rodzina (dzieciata, bez perspektyw na kredyt). Dla typowego singla najodpowiedniejsze mieszkanie to salon z aneksem kuchennym + sypialnia tudzież kawalerka. Jednak weź pod uwagę, że singiel może ma większą skłonność do robienia popijawy w domu (szkody + problemy z sąsiadami/spółdzielnią/zarządcą). No i singiel jest mobilniejszy: może chcieć z dnia na dzień wypowiedzieć umowę najmu, bo dostał pracę na drugim końcu Polski albo Europy. Także w przypadku kłopotów finansowych tudzież utraty pracy może przestać płacić czynsz.

Młoda rodzina

Z drugiej strony para tudzież rodzina na starcie ma większe możliwości płacenia czynszu w terminie (jak oboje pracują, obecnie warto sprawdzić czy potencjalni najemcy pracują), bo rzadko się zdarza, żeby oboje stracili pracę jednocześnie. Pary/rodziny są również mniej mobilne, przez co najem może być w perspektywie długoterminowej. Jednak dla takiej rodziny minimum to dwa pokoje + oddzielna kuchnia tudzież ,jeśli w nowym budownictwie, to dwa pokoje + salon z aneksem. Problemem przy rodzinie może być jeśli zdecydują się nie płacić. Wtedy wyrzucenie ich może trochę potrwać… Inna też sprawa, że musisz być przygotowany że mają/mogą chcieć mieć zwierzaka (potencjalne szkody w mieszkaniu).

A gdyby wynająć firmie?

Ostatnia opcja to coś, co ja określam jako najem korporacyjny. Targetem jest osoba będąca czasowo w danym mieście, na czas kontraktu w danej firmie. Przykładem takiego najemcy może być kierownik sporej budowy, audytor zewnętrzny, manager mający wprowadzić jakąś firmę w struktury większej korporacji etc. – innymi słowy, ludzie, którzy przez okres od pół roku do nawet trzech-czterech lat będą zamieszkiwać w danym miejscu. Minusem tego rodzaju najemców jest konieczność posiadania nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach (czytaj: kosztownych) oraz wyższy standard wyposażenia lokalu. Klimatyzacja w Polsce powoli przestaje być luksusowym dodatkiem do mieszkania…

Lokalizacja

Po dobieraniu sobie grupy docelowej czas pomyśleć gdzie szukamy mieszkania. Oprócz aspektów cenowych w grę wchodzi często pomijany aspekt: kontroli/rozwiązywania problemów. O ile poruszanie się w ramach miasta nie jest problemem, o tym np inwestycja w innym mieście wiąże się z kosztami dojazdu. Chyba, że będziemy mieć umowę z jakąś agencją, ale to uszczknie sporo z zarobku.

Duże miasto

Osobiście bym wolał kupować w dużym mieście. Ludzie do miasta przyjeżdżają pracować, więc i szansa na najem większa. W dodatku ceny metra są na tyle wysokie, że ludzi nie stać na kredyty, a z czasem będzie gorzej, bo trzeba będzie mieć wyższy wkład własny. W najbliższych latach urośnie on do 20%, co oznacza, że na mieszkanie warte 300 tys trzeba będzie mieć 60 tys w gotówce. To jest więcej niż się zarabia mając średnią krajową w ciągu roku.

Małe miasto

Co do inwestycji w mniejszym mieście ma to sens tylko gdy pojawia się tam nowy inwestor biznesowy: nowa fabryka, strefa przemysłowa etc. – wtedy warto kupić mieszkanie w pobliżu takiego miejsca. Ludzie będą tam pracować, dojeżdżać, część zacznie zarabiać i np będzie się chciała wyprowadzić od rodziców i wtedy będziesz miał ruch w interesie. W innym przypadku w mniejszym mieście (poniżej 100-150 tys mieszkańców) to dość ryzykowna inwestycja moim zdaniem.

Finansowanie

Jeśli zamierzasz inwestować mając gotówkę (czyt. nie jesteś uzależniony od decyzji kredytowej) to warto szukać mieszkań z problemami. Często ich właściciele zejdą z ceny. Konkretną lokalizację dobrać trzeba pod grupę docelową: dla singla ważne będzie bliskość do centrum (imprezy i praca), dla rodziny bliskość sklepów, przedszkoli/szkół, terenów zielonych etc, studenci będą chcieli mieć dobry dojazd do uczelni oraz imprez w mieście. Najem korporacyjny będzie bardziej zainteresowany miejscem parkingowym lub garażowym. Pamiętać należy, że praktycznie dla wszystkich grup ważna jest dobra komunikacja miejska i dostępność różnych usług w okolicy mieszkania. Ważne jest też, żeby lokalizacja nie była za głośna. Warto sprawdzić czy przy interesującej nas nieruchomości nie znajduje się np. ścieżka podejścia dla samolotów lądujących na lokalnym lotnisku, albo nie powstanie droga szybkiego ruchu czy nowy biurowiec.

Kiedy to się zwróci?

Przy inwestycji w mieszkanie nastawić się na czas zwrotu minimum 12 lat. Uwzględnia to podatki, koszty pobieżnych remontów w międzyczasie jak i jednomiesięczny pustostan w każdym roku (wartość uśredniona). Osobiście uważam, że jeśli wyjdzie nam okres zwrotu z mieszkania powyżej 16 lat, to cena zakupu w porównaniu do najmu jest niekorzystna.

Poniżej do pobrania plik Excel (zapisany w wersji 2003 by nikt nie miał z nim problemów) z prostym kalkulatorem. Pozwala on wyliczyć ile podatku zapłacimy (zakładając brak jakichkolwiek odliczeń), który pozwoli wstępnie określić opłacalność zakupu danej nieruchomości na wynajem.

Excel – opłacalność_najmu

PS. Jest jeszcze jeden aspekt zakupu nieruchomości pod wynajem, który zmienia nieco podejście do kosztów: zakup z myślą o oddaniu tej nieruchomości naszym dzieciom po osiągnięciu przez nie pełnoletności. Wtedy idealnym rozwiązaniem jest, żeby okres zwrotu z inwestycji nastąpił nim mieszkanie przekażemy dziecku.