wynajem nieruchomości – ryczałt czy skala?

Ostatnio podrzucono mi kwestię opodatkowania najmu mieszkań. Pomyślałem więc, że stworzę prosty kalkulator umożliwiający szybkie policzenie która opcja się bardziej opłaca osobom fizycznym wynajmującym nieruchomość (bez działalności gospodarczej). Zapraszam do lektury, podczas której sami sprawdzicie co się Wam bardziej opłaca: ryczałt czy skala podatkowa przy wynajmie nieruchomości.

Sposób rozliczania najmu dla osoby fizycznej

Nie będę poruszał kwestii najmu poprzez działalność gospodarczą lub jakąś spółkę, bo to zupełnie inna para kaloszy. Skupię się na dodatkowym źródle dochodu dla zwykłej osoby fizycznej. Polskie prawo dopuszcza tego rodzaju najem bez rejestrowania działalności gospodarczej.

1. Źródłami przychodów są:
(…)
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT

Jednak dokonując najmu mamy możliwość wyboru jednego z dwóch sposobów opodatkowania: skala podatkowa (czyli 18% lub 32%) lub skala ryczałtowa wynosząca 8,5%. Kolejne dwa akapity omówią krótko obie formy opodatkowania, a w kolejnym punkcie przedstawię konkretne przykłady ułatwiające wybór najlepszej sytuacji.

Rozliczanie ryczałtem

Wydawać by się mogło, że mając do wyboru 8,5% a 18/32% każdy powinien brać niższą stawkę. Jednak jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. W przypadku rozliczania się ryczałtem 8,5% płacimy od przychodu i nie mamy możliwości dokonania żadnych odpisów od podatku.

Rozliczanie według skali podatkowej

Do rozliczeń według skali podstawą jest dochód czyli przychód pomniejszony o koszty. Jakiego rodzaju są to koszty? Tu mamy naprawdę szeroki wachlarz możliwości: czynsz do spółdzielni/wspólnoty, rachunki za prąd, koszty remontów, amortyzację, w niektórych przypadkach również odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości. W przypadku właściwego “żonglowania” rachunkami i amortyzacją może się okazać, że przez jakiś czas płacenie według skali jest dla nas bardziej opłacalne.

Co więc wybrać? Poradnik praktyczny

Teoria teorią, ale jednak chodzi o liczby i, w konsekwencji, o nasze własne pieniądze. Dlatego po prostu trzeba policzyć. Potrzebujemy do tego informacji ile pieniędzy otrzymujemy od najemcy i ile różnych opłat ponosimy z tej kwoty. Czyli kto płaci za czynsz, rachunki za wodę, prąd, ogrzewanie, gaz etc. Do tego warto by policzyć ile innych kosztów rocznie ponosimy w związku z najmem. Jeśli parę razy w miesiącu musimy się pojawić w naszej nieruchomości to koszt paliwa też można odliczyć jako koszt uzyskania przychodu.

Amortyzacja to oddzielny temat, ale postaram się go przybliżyć. Dla lokali mieszkalnych podstawowa stawka wynosi 1,5% wartości lokalu. Wartością początkową jest koszt mieszkania wraz z opłatami związanymi z jego nabyciem (np opłata notarialna) a także udokumentowane (faktury!) koszty przystosowania lokalu czyli remontu i wyposażenia. Można też sięgnąć do modelu uproszczonego, który liczymy jako metraż lokalu razy 988 złotych. Jednak praktycznie w każdym dużym mieście lepiej wziąć pod uwagę rzeczywiste koszty nabycia i przystosowania lokalu – będą one dużo wyższe. W przypadku nieruchomości uzyskanej w postaci spadku lub darowizny potrzebujemy informacji jaka jest jej wartość. Możemy to sami oszacować na podstawie ogólnodostępnych ofert lub też zrobić operat szacunkowy (w Warszawie w 2015 roku płaciłem 600 złotych za takowy). Istnieje także możliwość zastosowania amortyzacji przyśpieszonej, której wartość może wynieść nawet do 10% rocznie (sami ustalamy ile ma wynosić) – wtedy wystarczy nabyć mieszkanie z rynku wtórnego (co najmniej pięcioletnie) lub ponieść nakłady na remont w wysokości 30% wartości początkowej. W przypadku remontu podnosi on wartość początkową nieruchomości. Generalnie nim zaczniemy stosować amortyzację polecam kontakt ze specjalistą podatkowym coby błędu nie popełnić.

Kalkulator

Żeby ułatwić liczenie poniżej zamieszczam kalkulator. I instrukcja do niego:

• do wypełnienia są żółte pola;
• wpisujemy kwoty miesięczne (za wyjątkiem wartości mieszkania);
• w kwestii odsetek: jeśli w rozpisce kredytu się one zmieniają w każdym miesiącu (maleją) to weźcie najmniejszą wartość do kalkulatora;
• jeśli opłaty za wodę czy ogrzewanie macie w czynszu spółdzielni/wspólnoty to możecie to ująć zbiorczo;
• amortyzacja na żółto (obecnie 3,5%) jest do zmiany aby jak najlepiej zoptymalizować nasze rozliczenie. Bez sensu jest stosować 10% amortyzację jeśli wystarczy 3-4%.

Jak widać stworzyłem przykładowe kwoty: mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, gdzie od najemcy dostajemy 1900 złotych, z czego opłacamy 870 złotych rachunków i dodatkowo ponosimy koszt dojazdu około 100 złotych miesięcznie. Bez amortyzacji, choćby tej podstawowej ryczałt jest najbardziej opłacalny, z kolei już bazowa amortyzacja 1,5% zmienia nam sytuację w pierwszym progu podatkowym aż o 700 złotych rocznie!

Podstawcie swoje dane i będziecie wiedzieć czy bardziej się Wam opłaca ryczałt czy skala podatkowa.

Zmiana sposobu rozliczenia

Nie będę ukrywał, że nie do końca wiem czy możemy zmienić sposób rozliczenia podatku z najmu w ciągu roku podatkowego, natomiast na pewno wchodząc w nowy rok możemy zgłosić, że zmieniamy podejście.

Płacić czy nie płacić?

Stosując się do przepisów możemy tak wybrać amortyzację, że wyjdzie nam podatek na minusie. Czy warto tak postąpić? Teoretycznie niepłacenie podatku jest super, z drugiej strony uważam, że to niepotrzebne “kuszenie” urzędników skarbówki, żeby sprawdzili czy na pewno dobrze wszystko wpisaliśmy. Tak ustalmy próg amortyzacji, żeby minimalny, ale jednak jakiś podatek zapłacić!

Moja sytuacja

Jak zapewne wiecie wynajmuję mieszkania. Jak duże mam w tym doświadczenie? Cóż, ponieważ mieszkań zazwyczaj się nie kupuje “w pakiecie” to ciężko stwierdzić jak to liczyć gdy jedno mieszkanie się pojawiło w moim portfelu w 2007 a drugie w 2010 roku? Dlatego na swoje potrzeby ukułem określenie mieszkanio-lata. Mieszkanio-lata to sumaryczny czas najmu lokali mieszkalnych. Więc jeśli jedno wynajmuję od 2007 roku, drugie od 2011 roku to w 2018 roku mam 18 mieszkanio-lat. Do tego można doliczyć kwestię wynajmowania pokoju w mieszkaniu w którym obecnie mieszkam przez dwa lata. Ale osobiście nie mieszałbym tego z wynajmem całego mieszkania.

Wracając do podatku, przez cały ten okres 18 mieszkanio-lat jestem na skali podatkowej czyli 18% lub 32%. Wiąże się to z całą masą odpisów jaka jest możliwa w tej opcji. W swojej mieszkaniowej historii miałem kolejno: wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim, odświeżenie mieszkania z rynku wtórnego i remont generalny (włącznie z nową instalacją elektryczną i zrywaniem podłóg) w mieszkaniu z rynku wtórnego. To wszystko to są koszty idące w dziesiątki tysięcy złotych, a jak doliczyć do tego kwestię mebli i sprzętu AGD to lekką ręką trzy lokale to koszt ponad stu tysięcy złotych. Na szczęście rozbity na lata, jednak rozliczając się według skali mogę te wydatki odpisać od przychodów z tych mieszkań.

Czy mi się to opłaca? Biorąc pod uwagę, że czynsz do spółdzielni płacę osobiście (dzięki czemu mam kontrolę nad tym czy nie ma zaległości), to na szybko licząc przy podatku za 2017 rok płacąc 18% według skali zaoszczędziłem ~1000 złotych podatku. Dosłownie, według ryczałtu w mojej sytuacji bym zapłacił coś koło tysiąca złotych więcej!

Jeśli dzięki temu zaoszczędzicie na podatku to dajcie proszę znać w komentarzu i podzielcie się tym artykułem z innymi!